광명 철산주공 재건축: 철산자이 더헤리티지 입지 분석

오늘은 광명시에 위치한 철산주공 8, 9단지 재건축인 철산 자이 더헤리티지 입지 분석을 해보려고 합니다. 

철산 자이 더헤리티지는 '경기도 광명시 철산2동 235번지' 일대에 위치하며, '지하 2층~지상 40층' 23개 동 총 3800여 세대의 대규모 대단지 아파트입니다.

건설과 시공 모두 'GS건설(주)'에서 단독으로 실시하므로 프리미엄 대단지 브랜드 아파트라고 할 수 있습니다.

총 3,802여 세대 중 1,640세대를 2022년 8월 일반 분양할 예정이며, 59, 84, 114, 타입입니다. 

입주는 2025년 2월 예정입니다. 

광명시는 현재 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

 

철산 자이 더헤리티지 일반분양

타입별 일반분양 물량과 조합원 분양가를 살펴보겠습니다.

• 59A타입: 1,370세대 중 957세대 (5억 3000만 원대)
• 59B 타입: 129세대 중 6세대 (5억 4000만 원대)
• 59C 타입: 513세대 중 449세대  (5억 4200만 원대)

 

• 84A타입: 698세대 중 25세대 (6억 6300만 원대)
• 84B 타입: 515세대 중 80세대 (6억 5500만 원대)
• 84C타입: 156세대 중 2세대 (6억 6100만 원대)

 

• 114A타입: 194세대 중 36세대 
• 114B타입: 106세대 중 2세대
• 114C타입: 112세대 중 83세대

 

• 134A, B, C타입 각각 3, 2, 3세대 중 일반분양 없음 (11억대 분양)

 

철산 자이 위치

 

철산 자이 위치와 입지

지도는 철산 자이 더헤리티지의 위치입니다. 

교통, 학군, 인프라 등을 살펴보겠습니다. 

7호선 철산역이 657m 내 위치해 도보 10분 거리의 역세권이며, 지하철로 강남과 여의도 등 도심으로 30여분 정도 소요됩니다. 또, 강남으로 가는 버스를 이용하면 45분 내 강남까지 이동할 수 있습니다. 

인근에 서부간선도로, 강남순환도로, 경인고속도로를 이용하면 서울과 수도권으로의 이동이 편리합니다.

또, 교통망 발표된 단계인 '광명시흥선'이 1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역을 지나기 때문에 도심으로의 이동 편리성은 더욱 높아질 것으로 기대됩니다. 

경기도 내에서도 좋은 교통 인프라를 가지고 있다고 생각됩니다. 

 

더불어, 안양천을 넘어 가산 디지털단지가 위치하고 있기 때문에 직주근접에 의한 수요도 많을 것으로 예상됩니다.

 

학군을 살펴보면 532m 거리에 광명동초등학교, 광명북초등학교, 광명광성초등학교가 위치하고 있으며, 447m 내 광명중학교와 광명고등학교가 있어 초, 중, 고 모두 도보 통학이 편리한 위치에 있습니다. 

바로 옆 단지를 살펴보면 철산역 롯데캐슬&SKVIEW클래스티지가 위치해 있는데, 바로 옆의 철산주공 13단지와 12단지 또한 철산역과 매우 가깝고 재건축할 만한 메리트가 충분하기 때문에 인근에 대단지 브랜드 아파트 단지가 더 들어서면서 인프라가 발달할 가능성도 매우 커보입니다.

현재로써는 주변에 광명뉴타운 1, 2, 4, 5단지와 철산주공 10, 11단지 포함 2만세대 이상의 신축 아파트 밀집지역이 이미 형성되어 있습니다. 

 

철산 자이 주변 재개발 단지

 

가까이에 광명시청이 위치해 공공기관을 이용해 처리해야 하는 민원을 해결하기 용이하고, 광명시민운동장, 현충근린공원, 도덕산, 안양천 수변공원 등 녹지도 잘 조성되어 있으며, 자이 브랜드인 만큼 아파트 내 조경도 훌륭하게 구성될 것이기 때문에 인프라도 좋다고 할 수 있습니다.

 

또한, 인근에 철산2001 아울렛, 킴스마트, 철산로데오 거리 등의 쇼핑문화시설도 다수 위치하고 있습니다. 

 

 

철산 자이 더헤리티지 예상분양가

 

먼저 철산자이 더헤리티지 조합원 평균 분양가를 다시 한번 살펴보겠습니다. 

59 타입이 5억 3천만 원 선, 84 타입이 6억 6000만 원선에 분양되었으며, 

입주권 매매가는 59타입이 9~12억 원대, 84 타입이 16~17억 원대로 굉장히 높은 가격에 거래되었습니다. 

 

주변 입주예정 아파트의 분양가를 살펴보면

2023년 9월 입주예정인 1,187세대 광명푸르지오 포레나 25평형이 5.1억,

2024년 5월 입주예정인 275세대 광명퍼스트스위첸 33평형이 5.1억에 분양되었습니다. 

세대수와 아파트 브랜드에 따라 같은 가격이라도 평형이 차이나는 것을 알 수가 있습니다.

 

가장 인근에 위치한 2019년 분양 1,313세대의 롯데캐슬&SKVIEW클래스 티지의 분양가는 평당 2,260만 원 정도로 59 타입이 5억 원 중반, 84 타입이 7억 원 정도였으며,

현재 매물 가격은 59타입이 11억 원, 84 타입이 16억 원 정도로 평당 4,800만 원 정도에 형성되어 있습니다. 

 

또, 철산 센트럴 푸르지오의 경우 59 타입이 호가 11억 원대, 84 타입이 호가 15억 원대에 형성되어 있습니다. 

 

일반분양가가 9억 이상일 경우 중도금 대출이 보증되지 않기 때문에, 34평형 기준으로 중도금 대출이 가능하려면 2600만 원대에 분양해야 하기 때문에 예상 평당 분양가 2700~3000만 원보다는 낮게 설정되지 않을까 생각되며, 

그렇지 않을 경우 59타입 경쟁률이 굉장히 높아질 것으로 예상됩니다.

 

자이 더 헤리티지가 위치한 광명시 철산동의 아파트 실거래가 평균은 현재 8.9억이므로 오른 자재값과 브랜드 메리트 등을 고려했을 때, 앞서 분양한 주변 단지보다 2~3억 정도 높은 가격인 평당 3,000만원 59타입 기준 8억 정도에 분양되어도 4억 정도의 안전마진이 있을 것으로 기대됩니다.