부동산 용어정리: 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 무엇이 다를까?

오늘은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점, 현황 및 규제에 대해 알아보겠습니다. 내가 주택을 매수하고자 하는 곳이 어디에 해당되는지 파악하셔서 대출규제나 중과세 여부를 꼼꼼히 따져보시면 좋겠습니다.

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 현황

서울 강남구가 어디 해당되는지를 보셨다면 눈치채셨겠지만 조정대상지역에서 투기과열지구, 투기지역으로 갈수록 규제가 강합니다. 

조정대상지역이란?

'조정대상지역'은 '직전월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택가 격상 승률이 시도 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역'이며

- (직전 월부터 소급하여) 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택 10:1)

- (직전월부터 소급하여) 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가

- 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하

위 세 가지 요건 중 하나를 충족하게 될 시 조정대상지역으로 지정됩니다.

위 표에 표시된 지역 외에도 경기, 인천, 대구, 광주, 대전, 울산 등 전국의 많은 시·군·구(총 111개)가 조정대상지역에 해당됩니다. 

조정대상지역 규제

조정대상지역은 

- 비과세 혜택 시 실거주 의무

- 세금(취득세 중과)

- 대출 규제

등의 규제를 받게 됩니다.

1. 조정대상지역 대출 규제 (2 주택 이상일 경우 주택담보대출 불가)

- 담보인정비율 LTV 60% 제한

- 총부채상환비율 DTI 50% 제한

2. 조정대상지역 세금 규제

- 양도세 중과: 2주택 이상 20%, 3 주택 이상 30% 중과

- 장기보유 특별공제 미적용

- 1세대 1 주택 비과세 조건: 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주

- 일시적 2 주택(두 개 모두 조정대상지역일 경우) 비과세 요건 강화: 2년 안에 매도, 1년 이내 전입

위 규제는 2017년 8월 3일(8.2 부동산 대책)을 기준으로 합니다.

 

투기과열지구란?

'투기과열지구'란 '투기가 성행할 것 같은 지역으로 투기 억제를 위해 관리하는 지역'입니다. 투기과열지구로 지정되면 전매제한 기간 (주택 매수 후 보유해야 하는 기간) 이 증가합니다.

위 표 외에도 인천, 대전, 경상남도 창원 등이 투기과열지구에 해당합니다. 투기과열지구 여부는 모집공고문에 명시되어 있으며 청약 당첨 시 재당첨이 제한됩니다.

투기과열지구 규제

1. 주택담보대출 제한

- 담보인정비율 LTV 40%(9억 원 이하), 20%(9억 원 초과분), 금지(15억 원 초과 주택)

- 총부채 상환비율 DTI 40% 제한

2. 정비사업 및 전매제한

- 재건 죽(조합설립인가~소유권 이전등기 시까지), 재개발 조합권 및 분양권(관리처분계획인가~소유권 이전등기 시까지) 제한

- 소유권 이전 등기(최대 5년), 전매제한 기간 강화

 

투기지역

'투기지역'이란 '토지나 주택 등 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 지정하는 지역'으로 부동산 가격 상승률이 물가상승률보다 높은 경우 지정됩니다. '주택투기지역'과 '토지투기지역'으로 나뉘며 지정 6개월이 지난 뒤 누계 가격 상승률이 전국 평균 이하이거나 최근 3개월간 누계가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제됩니다. 

현재 서울 15개 구와 세종시가 지정된 상태이며 해당 지역은 모두 조정대상지역과 투기과열지구에 포함되어 있기 때문에 해당하는 규제를 참고하시면 됩니다.

 

최근 부동산 하락으로 조정대상지역 등의 규제를 풀거나 해제 여부에 대한 기대가 높아지고 있습니다. 매수 혹은 분양받고자 하는 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 해당되는지 살피셔서 거래하시기 바랍니다. 

 

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