LTV, DSR, LTI 규제는 어떻게 될까

부동산을 구입할 때 소위 말하는 '영끌'을 하는 이유는 이후에 오를 부동산 가격에 대한 기대 때문이다. 적당한 레버리지의 활용은 더 큰 수익률을 올릴 수 있는 좋은 수단이 된다. 오늘은 LTV, DSR, LTI 규제가 어떻게 변할지와 그 영향에 대해 살펴보고자 한다.

LTV란?

LTV란 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 뜻한다. 흔히 말하는 '주담대'가 바로 이 LTV이다. 현재 LTV는 투기과열지구가 40%, 조정지역이 50%. 비규제 지역이 70%로 제한되어 있다. 예를 들어 5억짜리의 집을 매수하기 위해 주택을 담보로 대출을 받고 싶다면 투기과열지구에서는 2억, 조정지역에서는 2.5억, 비규제 지역에서는 3.5억의 대출을 최대치로 받을 수 있다는 말이다. 다른 말로는 투기과열지구에서는 주택 금액의 60%, 조정지역에서는 50%, 비규제 지역에서는 30%의 자금을 가지고 있어야 주택을 매수할 수 있다는 말이 된다.

LTV 규제

2022년 정권이 교체되면서 LTV 규제가 80%까지 완화될 것이라는 기대가 생기면서 LTV 규제가 완화되기 전까지 주택 매수를 보류하는 사람이 많았을 것이다. 그러나 LTV 규제에 대한 협의는 6월 중으로 이루어질 예정이나, 실시는 2023년으로 미루어지면서 주담대 완화에 대한 기대가 떨어졌고, 이는 집값의 계속된 하락에 대해서도 금리인상과 더불어 영향을 미칠 것으로 전망된다.

DSR이란?

DSR이란 '총부채원리금상환비율'로 앞서 LTV가 주택에 대한 담보 대출만을 말했다면 DSR은 개인이 받은 모든 대출을 대상으로 연간 원리금(빌린 돈=갚아야 할 돈)을 연소득으로 나눈 비율을 말하며 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다. 

DSR 규제

LTV 규제가 완화될 것이라는 기대와 함께 DSR도 규제가 함께 완화되지 않겠냐는 예측이 나왔었는데, LTV 규제는 완화가 고려되고 있지만 DSR은 오히려 강화될 예정이다. 현재 대출 합계 2억 원 초과면 DSR 40%(제2금융: 50%) 규제가 적용되고 있는데, 22년 7월부터는 대출 합계 1억 초과 시 DSR 규제가 적용된다. 다시 말해, 1년간 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 소득의 일정 부분을 넘지 않도록 제한하는 것이므로, 갚을 수 있는 능력이 안된다고 판단되면(연소득 40% 초과 시) 대출을 해주지 않는 것이다. 예를 들어 연봉 3천만 원일 시 연간 1,200만 원 대출 상환이 가능한 것으로 간주하고 월 100만 원 상환 내에서 대출을 실행해주는 것이다.

차주 단위 DSR 적용대상

21년 7월 전

- 주담대: 투기과열지구 9억 원 초과 주택 

- 신용대출: 연소득 8천초과 & 1억 원 초과

1단계(21년 7월 이후)

- 주담대: 규제지역 6억원 초과 주택

- 신용대출: 1억원 초과

2단계(22년 1월 이후)

- 1단계 유지 + 총대출액 2억원 초과

3단계(22년 7월 이후)

- 1단계 폐지+ 총대출액 1억 원 초과

DSR 계산시 포함 제외 대출

이처럼 점진적으로 DSR 규제는 강화될 것이고, LTV 규제는 완화될 것이라는 기대가 있으나 두 가지 모두 풀리지 않는 한 LTV 규제 완화에 따라 부동산을 매수할 수 있을 것이라는 기대는 떨어질 것이고, 이는 수요를 떨어뜨리기 때문에 주택 가격은 당분간 금리인상의 영향을 받는 것과 함께 떨어지지 않을까 하는 개인적인 생각이다. 

 

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