부동산 세금의 모든 것(취득세, 보유세, 양도세)

부동산 투자를 하기 전에 잘 모르기 때문에 겁나는 부분이 바로 '세금'입니다. '옛날에야 규제가 적으니 그렇게 할 수 있었지', '괜히 여러 채 샀다가 세금이 더 나가는 거 아니야?'라고 생각하셨을 겁니다. 오늘은 부동산을 매수하고 수익을 본 후 매도하기까지의 세금에 대해서 알아보겠습니다.

 

부동산을 살 때: 취득세

먼저 '취득세'입니다. 취득세는 지방세 중의 하나로 소유권이 이전되면서 명의를 취득하게 될 때 발생됩니다. 취득세는 아파트 실거래가액을 과세표준으로 봅니다. 그리고 취득세와 지방교육세를 함께 납부하게 됩니다. 취득세와 지방교육세는 사실상 오늘 살펴볼 세금 중 금액이 적은 편에 속합니다. 6억 이하 주택의 경우 주택 금액(실거래액)의 1.1%, 6억 초과에서 9억 이하일 경우 1.43%~3.3%, 9억 초 과일 경우 3.3%의 세율을 적용받습니다. 예를 들어 5억짜리 집을 매수하면 1.1%인 550만 원, 9억짜리라면 3.3%인 2970만 원을 납부하는 것입니다. 

2 주택인 경우에는 조정지역과 비조정지역으로 세율이 나눠지게 됩니다. 조정지역에 두 채를 갖게 된다면 8%, 비조정지역에 두 채를 갖게 된다면 1~3%의 세율을 적용받습니다. 3 주택의 경우 각각 12%, 8%입니다. 그렇다면 가장 취득세를 적게 내면서 두 채를 소유할 수 있는 방법은 뭘까요? 정답은 보유세와 양도세까지 살펴본 후 말씀드리겠습니다.

 

부동산을 가지고 있을 때: 보유세

보유세는 크게 '종부세'라고 불리는 '종합부동산세'와 '재산세'로 나뉘어집니다. 

종합부동산세(종부세)

종합부동산세는 재산세의 하나로 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용하여 부과하는 것입니다. 종부세의 과세기준일은 6월 1일로, 5월 31일까지 가지고 있던 집을 팔면 매수자가 그 해의 종합부동산세를 내게 됩니다. 반대로 6월 2일에 판다면 집을 소유하고 있던 매도자가 종부세를 내게 됩니다. 종부세의 납부월은 12월로 매년 조금씩 일정이 다릅니다.

납부 대상자는 6월 1일 기준 주택 공시 가격 합계가 6억을 초과하는 사람(1세대 1 주택자는 9억 원 초과 시)이며, 세액이 250만 원을 초과할 시 6개월 내로 분납이 가능합니다. 예를 들어 한 가족이 공시 가격 8억짜리의 집에 사는데, 이외에는 주택이 없다면 납부 대상자가 아닌 것입니다. 여기서 '공시 가격'이란 실제로 거래가 이루어진 가격이 아닌 국토부에서 공식적으로 매긴 집의 가치(가격)입니다. 앞서 취득세가 과세표준을 실거래가로 잡았다면 종부세는 공시 가격을 과세표준으로 하는 것입니다. 공시지가는 국토부 부동산 공시 가격 알리미 (realtyprice.kr)에서 확인하실 수 있습니다. 

종합부동산세의 세율은 다음과 같습니다. 

종합부동산세 세율

첫 번째 표를 보시면 종합부동산세 세율은 과세표준 값이 높아질수록 누진세가 적용되나 최고액이 94억 원 초과 시 3%인 것을 볼 수 있습니다. 두 번째 표에서 눈여겨봐야 할 것은 조정대상지역 2 주택 세부담 상한이 200%에서 300%로 늘어났다는 것입니다. 일반 1~2 주택 150%의 세부담상 한과 두배가 차이 나는 것을 볼 수 있습니다. 조정대상지역에 2 주택을 갖는 것은 취득세에서도 종부세에서도 불리한 것을 알 수 있습니다.

재산세

재산세 또한 지방세로 재산을 가지고 있기 때문에 납부해야 하는 세금입니다. 종합부동산세와 같이 6월 1일을 기준으로 하고 납부액이 20만원 이하일 시 7월 1회만 납부하며 20만 원 초과 시 7,9월 두 차례에 나눠 반액씩 고지가 됩니다. 재산세 또한 공시가를 기준으로 하며 (공시가의 60%*세율-누진공제액)의 공식으로 과세표준을 정합니다. 과세표준이 3억 초과일 시 세율은 0.4%로 가장 높습니다. 앞서 살펴본 세금들 중 가장 부담이 적은 것을 알 수 있습니다. 

 

부동산을 팔 때: 양도소득세

우리가 주택을 구입할 때 세금 때문에 골치가 아픈 이유는 대부분 팔 때를 생각해서입니다. 팔 때 부담해야 할 양도세가 얼마인지, 얼마나 거주 혹은 보유해야 하는지에 대해 계산을 잘 해야 세금폭탄을 맞지 않습니다. '양도세'는 토지, 건물을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 조세입니다. 즉, 매수 금액과 경비 등의 공제 금액과 매도 금액을 고려하여 해당 주택을 매수하고 매도하는 과정에서 난 수익에 대해 세금을 매기게 되는 것입니다.

보유 기간에 따른 양도소득세율

위 표를 보면 21년 6월 세율이 인상되었으며, 보유기간이 2년 이상 되어야 주택권과 입주권이 기본세율이 되는 것을 알 수 있습니다. 또한, 조정지역과 비조정지역으로 나뉘었던 것이 합쳐진 것도 보입니다. 2 주택에는 10%, 3 주택 이상에는 20%를 과세하던 것이 2 주택에 20%, 3 주택 이상에 30%로 세율이 인상되었습니다.

보유 기간과 거주 기간에 따른 양도소득세 특별공제율

위 표에서는 본래 보유 연수만 따지던 것에서 보유와 거주 연수를 함께 따져 특별 공제하는 것으로 개정된 것을 알 수 있습니다. 즉, 원래는 주택 매수 후 3년만 보유하고 전세를 주는 등의 방법을 사용하면 24%의 특별공제를 받을 수 있었으나 개정 후에는 보유 3년 시 12%의 특별공제, 즉, 반만 받을 수 있고 거주를 3년 해야 24%의 공제를 받을 수 있게 된 것입니다.

 

부동산을 매수하고 매도하기까지 어떤 세금을 내야 하는지, 각 세금의 과세표준과 누진세율 등을 살펴보았습니다. 취득세에서도 종합부동산세에서도 제가 볼 때는 사실 한 가지 이야기를 하고 있습니다. 바로 '조정지역에 2주택 이상 사지 마라!'입니다. 조정지역과 비조정지역을 나눠 세율을 달리 한 것을 보면 알 수 있습니다. 양도세에서의 특별공제율에서는 '살 집 필요한 거 아니면 더 사지 마라!'라고 말하고 있습니다. 

그러나 우리는 부동산 투자를 하고 싶습니다. 그러면 어떻게 매수하는 것이 가장 세금 측면에서 똑똑할까요? 정답은 바로 1. 조정지역에서 한 채를 매수한다. 2. 비조정지역에서 한 채를 매수한다.입니다. 너무 허무하실 수도 있지만 개정된 세금체제에서 가장 현명한 방법은 이렇게 조정지역과 비조정지역에서 각각 한 채씩을 매수하는 것이라고 생각합니다. 물론 주택의 공시가와 누진세율을 잘 살펴봐야 더욱 절세할 수 있습니다. 이상 부동산 세금의 모든 것이었습니다.