수도권 집값, 어떻게 될까?(서울)

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수도권 집값 향방 알아보기

요즘 부동산 불패라는 서울과 경기권에서도 청약 미달분이 많이 나오고 있고, 강남구나 서초구와 같은 부동산 가격이 근 십수 년 동안 떨어지지 않은 지역도 부동산 값이 떨어지고 있다는 기사가 연일 나오고 있습니다. 

그래서 오늘은 앞으로 전국 중에서도 특히 서울의 집값이 어떻게 움직일지를 살펴보려고 합니다. 

제가 오늘 사용할 객관적 지표는 미분양 물량, 실거래가, 매물 가격 등입니다. 

서울 부동산 분석

먼저 살펴볼 지역은 서울입니다. 서울 중에서 요즘 가장 각광받고 있는 곳은 단연 용산이라는 생각이 듭니다. 용산 중에서도 많은 관심을 받고 있는 곳으로 대통령 관저가 생기는 신용산역 앞의 대장 아파트인 '용산 센트럴파크'를 살펴보겠습니다. 

용산센트럴파크 실거래가

먼저 용산센트럴파크의 실거래가입니다. 올해 초 2022년 4월에 48평형 실거래가는 35.7억이었고, 2022년 5월에 29억으로 떨어졌습니다. 매물 가격을 살펴보면 -18% 정도네요. 

같은 평형으로 나온 매물의 가격대를 살펴보면 네이버 부동산을 기준으로 34.9~45억으로 최근 실거래가보다는 높지만, 전고점인 35.7억보다는 다소 하향된 것을 알 수 있습니다. 

엘지한강자이 시세

용산의 또 다른 중심지, 동부이촌동의 대장아파트인 한강자이 아파트의 실거래가입니다. 65평형을 기준으로 작년 2021년 10월 34.5억 원에 실거래되었네요. 2021년 10월 이후로는 거래가 되지 않습니다. 현재 매물 가격대는 45억~48억에 형성되어 있어 최근 거래 가격보다 현저하게 높게 형성되어 있습니다. 

사실 여기까지는 평수도 넓은 곳이고, 매물 가격대도 굉장히 높은 곳, 그리고 서울 중에서도 호재가 확실한 곳이었기 때문에 서울의 전반적인 부동산 가격을 예측하기 위한 예시로는 부적합한 느낌이 있습니다. 그래서 서울 중에서도 불패지역인 강남구, 서초구로 옮겨가보겠습니다. 

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반포자이 시세

서초구 반포동에 위치한 대장아파트 반포자이입니다. 시세를 보면 35평형(84 타입)이 2022년 5월 39억을 마지막으로 실거래가 되었습니다. 현재 매물 가격대는 34~41억으로 형성되어 있고, 매물이 굉장히 많이 올라와있습니다. 매물의 최저가도 가장 최근 실거래가인 39억보다 5억 원, 약 13% 하락했습니다. 

역삼래미안 실거래가

이번에는 강남구 역삼동에 위치한 역삼래미안의 실거래가입니다. 2022년 올해 6월 27.9억에 33평형 실거래 되었습니다. 현재 매물 가격대는 27~28억에 형성되어 있습니다. 가장 최근 27.9억에 매도된 것을 미루어 볼 때, 매물 가격이 다소 떨어진 것을 알 수 있습니다. 

지금까지 살펴본 서울에 위치한 네 곳의 대장아파트 실거래가 그래프를 확인해보시면, 그래프가 눈에 띄게 꺾인 것은 없습니다. 오히려 계속 상승하는 것처럼 보입니다. 

그러나 매물 가격을 살펴보면 최근 실거래가보다 낮은 가격에서 시작하는 것을 볼 수 있습니다. 아직 실거래는 이루어지지 않았기 때문에 실거래가 그래프에서는 이러한 매물 가격의 하락을 반영하지 못합니다. 

그렇다면 매수자는 왜 이전보다 10% 이상 저렴해진 부동산을 매수하지 않을까요?

현재 관망상태가 계속되고 있기 때문입니다. 부동산 전문가들도 이러한 관망이 올해 하반기까지 지속될 것이라고 예측했습니다. 매수자들이 이전보다 저렴하게 나온 매물을 거래하면 실거래가 그래프에도 반영이 되고, 꺾어진 그래프가 나타나겠지요. 

실거래가로 매수 매도 시점을 파악하는 것보다, 실거래가 대비 매물의 시세가 얼마나 저렴하게 혹은 비싸게 나왔는지를 살피는 것이 떠 빠르게 부동산 시장을 파악할 수 있는 방법입니다. 

서울시 매물증감

아실 사이트에서 살펴보면 현재 서울의 매물증감 지역구는 상위 순으로 봤을 때 종로구, 구로구, 도봉구입니다. 각각 7.9%, 6.5%, 5.7% 증가했습니다. 

이처럼 실거래가보다 매물의 가격대가 낮게 형성되었음에도 관망세가 계속되는 상황에서 매물이 많이 증가했다는 것은 집값이 더욱 떨어질 것을 의미합니다. 물론 가격을 낮춰서까지 매도하고 싶지 않은 매도자들이 있다면 실거래가 이뤄지지 않을 테니 실거래가 그래프에는 변화가 없겠지요. 

서울시 아파트 미분양

위 그래프는 서울시 미분양 가구 수 그래프입니다. 최근 3년치의 그래프를 살펴보면 2019년 6월부터 2020년 2월까지는 200을, 이후  2022년 2월까지 100을 넘지 않던 것이 2022년 3월부터 180세대를 시작으로 가파르게 올라 2022년 6월에는 719세대가 미분양되며 미분양 물량이 급격하게 증가한 것을 볼 수 있습니다. 

강남구 부동산 거래량

강남구의 거래량을 살펴보면 2019년~2020년까지 평균 4천여개 이상이던 것이 2021년 2600여 개로 줄었고, 올해 상반기에는 564건만 거래된 것을 볼 수 있습니다. 위에서 살펴본 매물이 늘어난 것과도 관련이 있습니다. 매물은 늘었는데 실거래가 이루어지지 않고 있는 것입니다. 

오늘은 이렇게 여러 가지 객관적 지표를 활용해서 서울 부동산 가격을 분석해봤습니다. 막연하게 서울에 집값이 내린다더라가 아니라 객관적 지표를 활용하면 언제가 매수 및 매도할 타이밍인지를 더 잘 알 수 있습니다. 매물이 저렴하게 많이 나왔지만 거래가 이루어지지 않는 것은 앞서 말씀드린 관망세도 있겠지만, 주택담보대출 등 대출의 금리가 급격하게 오르는 것과도 관련이 있습니다. 다음 포스팅에서는 다른 수도권도 함께 살펴보겠습니다.