미분양 증가 원인과 실태 알아보기(청약 당첨 미계약)

올해 상반기 전국의 청약 당첨자 중 미계약이 6804명으로, 지난해 동기에 대비하여 56%가 증가하였습니다. 

이중 수도권이 2788가구로 두배가 증가되었는데,

오늘은 그 이유와 미분양 실태에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

미분양 증가 원인

 

먼저, 미분양 증가의 원인으로는 집값 하락세가 있습니다.

집값 하락세가 안정화되지 않고 지속되면서 청약이 당첨되어 주택을 소유하게 되더라도 안전마진이 얼마일지 불투명해졌기 때문입니다. 

일반적으로 서울 및 수도권에 청약 당첨 시 최소 2억에서 최대 6~7억까지도 안전마진이 발생했던 데 비해

현재는 청약당첨 시점의 주택 가격에 비해 입주 시점의 주택 가격이 상승할지 뿐만 아니라 하락할지도 모른다는 공포감이 있기 때문에 섣불리 계약을 하지 못하는 것입니다.

 

두 번째 이유는 대출 부담입니다.

LTV가 완화되어 주택 가격 중 주택담보대출을 받을 수 있는 금액의 비율은 높아지더라도 

계속해서 금리가 오르고 있는 상황에서 높은 금리의 주택담보대출을 받기에는 리스크가 있습니다.

안전마진이 확보될지가 불투명한 경우라면 빚을 내서 주택을 계약하더라도 향후 이득으로 작용할지, 혹은 대출금만 남게 될지가 확실하지 않기 때문에 

원래도 부담스러웠던 중도금 대출을 섣불리 받지 못하는 것입니다.

 

 

미분양 현황

 

미분양 현황을 알아보면, 올해 상반기 전국에서 무순위 청약, 즉, 미분양된 아파트의 물량이 작년 같은 기간 4368 가구에서 6804가구로 56%나 증가했습니다.

이중 수도권이 작년 1396가구에서 올해 2788 가구로, 서울이 작년 99가구에서 781가구로, 인천이 작년 3가구에서 454가구로 늘며 

수도권의 미분양도 크게 늘어난 것을 알 수 있습니다. 

흔히 수도권 청약당첨은 로또라고들 했는데, 미분양이 서울만 7~8배 이상 늘어난 것입니다. 

무순위 청약, 즉, 미분양은 아파트 매수자들의 심리를 엿볼 수 있는 지표로 사용되고 있는데,

아파트 최초 청약시 모집 인원보다 청약신청 인원이 적거나, 청약에 당첨되었더라도 포기하는 물량이 무순위 물량으로 재공고 되기 때문에

아파트 매수세의 상승과 하락을 알 수 있기 때문입니다. 

서울 미분양 호수 그래프

그래프를 보면 실제로 2022년 이전에 두자리수를 유지하던 미분양 물량이 2022년 들어서며 크게 늘어난 것을 볼 수 있습니다. 

특히 서울 중에서도 강북구 미분양 물량이 318가구로 가장 많으며, 다음으로 마포구가 245가구인데,

마포구에 4월 신세계건설이 공급한 도시형생활주택 '빌리브 디 에이블'은

분양가 60타입이 8억 4천으로, 256가구 중 245가구가 미분양되었으며,

현대건설이 지난 2월 동대문구에 공급한 도시형 생활주택 '힐스테이트 청량리 메 트로블'은

매매가 89 타입이 5억대임에도 불구하고 전체 213가구 중 55가구가 미분양되었으며, 

현재 프리미엄 피 300~ 1000만 원이 붙어 급매로 매물이 다수 올라와 있는 상황입니다. 

 

이처럼 청약불패라고 불리던 수도권에서 미분양이 쏟아져 나오는 만큼 전라도 등의 지방은 더욱 심각하지만,

향후 2025~2026년까지 아파트 공급물량은 지속적으로 늘어날 전망이기 때문에 

주택 가격을 예측하기 쉽지 않아 보입니다.