부동산에서 가격을 방어하는 요소: 평수와 평당가의 상관관계

부동산 버블이 점차 꺼져가고 있다고들 합니다. 제가 사는 부산에서는 오늘 15% 정도 떨어진 가격에 매매 거래가 이루어진 사례를 볼 수 있습니다만 1인 가구의 증가와 세대분리 때문에 아파트의 실수요는 높아질 것이라고 합니다.
대도시에 재개발 사업을 하고, 신도시를 만드는 등 거주에 대한 관심 또한 계속되고 있으며 국가적인 사업도 지속적으로 이루어지고 있습니다.
현재 서울에는 한남뉴타운, 청량리 재개발, 신길 제2구역 등의 재개발이 주목받고 있습니다.

집값 안정화를 위해 공급을 늘리고 있지만 아직 공급이 채 늘기도 전에 금리인상 발표와 더불어 부동산의 실거래가가 하락하고 있는 상황입니다.
개인적으로 부동산 시장 또한 다른 시장과 마찬가지로 공급과 수요 법칙이 가장 중요하고 지배적이라고 생각하고, 매물의 가격과 실거래가는 구분해서 살펴봐야 한다는 입장에서 집값 하락의 이유와 사례를 살펴보려고 합니다. 또, 집값 하락 중 가격을 방어하는 요소는 무엇인지에 대해서도 알아보겠습니다.

오늘 살펴볼 사례는 부산 도심에 위치한 두 개의 대단지 아파트입니다.

먼저 부산 서면 전포동에 위치한 전포동 이 편한 세상입니다.

전포동 이 편한 세상 시민공원

- 22.9월 입주예정
- 1,401세대
- 분양 평당가 1200~1400만 원
- 입지: 부전역 726m, 성전초 289m, 양정공원 1분 거리, nc서면점 1.1km, 이마트 1.5km

분양 당시 경쟁률은 평균 11.3:1로 전 타입 1순위 마감되었습니다. 지금 시세를 함께 살펴보겠습니다. 분양을 석 달 앞두고 매물이 상당히 많이 나온 것을 볼 수 있습니다.

24평형 분양권 실거래 매매가

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24평형 분양권 시세를 보시면 최고 6억대에서 최근 3억대로 떨어진 것을 볼 수 있습니다.
평당가 1,613만 원으로 부산시 내에서도 낮은 축에 속합니다.

34평형 분양권 실거래 매매가

국민 평형 34평형 분양권 시세를 보시면 그래프 모양부터 다른 것이 느껴지시나요? 거래량 또한 차이를 보입니다. 평당가 2,618만 원으로 부산진구 내에서 가장 높은 수준이며, 분양 당시에 비해 두배 넘게 오른 가격에 매매되는 것을 볼 수 있습니다.

다음 아파트는 부산시 연제구 거제동 레이 카운티입니다.

거제동 레이 카운티(래미안, 이 편한 세상, 아이파크 공동)

- 23.11월 입주예정
- 4,470세대
- 청약 평균 경쟁률 120.6:1, 최고 경쟁률 805.5:1
- 평당가 평균 1,805만 원
- 입지: 홈플러스 아시아드점 566m, 종합운동장역(3호선) 455m, 창신초등학교 574m

현재 분양권 매매 현황도 살펴보겠습니다.

20평형 분양권 매매 실거래가

먼저 20평형입니다. 최고가 5억에서 3.5억대로 내려온 것을 볼 수 있습니다. 평당가 1,790만 원입니다.

34평형 분양권 실거래가

다음으로 국민 평형 34평 매매가 분포입니다. 21년 말 12억까지 올랐던 것이 조정을 받아 10억에 형성된 것을 볼 수 있습니다. 평당가는 2,934만 원으로 연제구 최고가입니다.

집값에 영향을 미치는 요소는 무수히 많습니다.
가장 중요한 것은 학군, 단지의 크기, 교통, 편의시설, 우월감 등이라고 하나 같은 단지 내에서도 이렇게 평당가가 많이 차이 나는 것은 설명할 수가 없습니다.

이렇게 두 가지 사례에서 살펴봤듯, 부동산 가격조정에서 가장 가격 방어를 잘하는 요소는 평형(평수)입니다. 오래된 구축 아파트의 경우, 30평 형대와 40평형대의 가격차가 적게 나는 것을 심심찮게 볼 수 있는 이유도 여기 있습니다.

얼마 전 부산 강서구 에코델타시티에서 공공분양이 이루어졌습니다. 분양가 상한제의 적용을 받은 공공분양 물량이었음에도 30평 형대가 4억 5천 언저리였습니다. 경쟁률은 두 자릿수를 기록하며 전 타입 1순위 마감을 했습니다. 20평형대 또한 높은 경쟁률로 1순위 마감했지만 경쟁률을 고려하여 20평형에 청약 넣은 분도 많았으리라 짐작됩니다.
오늘 평수와 평당가의 상관관계와 함께 부동산 가격 방어 요소를 살펴보았습니다. 부동산 가격 조정이 이루어지고 있는 요즘, 청약에 당첨될 확률을 높이고자 비인기 타입(타워형, 작은 평형 등)을 노리는 것에 대해 재고해봐야 할 시기도 도래했다고 봅니다. 실거주냐 투자냐 목적과 향후 가치를 고려하셔서 성공적인 내 집 마련하시길 바랍니다.