집값 상승 하락 필살예측법

집값 상승 or 하락? 필살 예측법

서울과 부산을 중심으로 연일 부동산 가격이 하락했다는 뉴스가 나오고 있다. 부동산 침체기가 온 것이 아니냐는 의견도 많다. 하지만 전국의 모든 지역이 서울, 부산과 집값 사이클을 같이 도는 것은 아니기 때문에 침체기에도 오르는 곳은 분명 있고 부동산 투자자들은 발 빠르게 움직여 오를 만한 곳에 투자를 한다. 그렇다면 어디에 투자해야 오를까? 

 

매물 증감

부동산이 아니더라도 모든 시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급이다. 이는 부동산 시장에도 적용된다. 수요가 많으면 가격이 상승하고 공급이 많으면 가격이 하락한다. 지금 서울과 부산의 매물을 보면 이전보다 많이 나와있는 것을 알 수 있다. 반면 거래량은 매물에 비해 적다. 매물은 많은데 거래가 이루어지지 않는다는 것은 수요가 없다는 말이다. 수요가 없으면 값은 더 하락할 수밖에 없다. 따라서 지역별 매물 증감을 살펴보는 것이 첫 번째이다. 더불어 전세매물이 어느 정도 나와있는지도 참고하면 좋다. 전세매물이 많다는 것은 내가 집을 샀을 때 전세를 주기 힘들 수도 있다는 말이기 때문이다.

 

갭 투자 증가 지역

'아실' 사이트(앱)에서는 갭 투자 증가 지역 정보를 제공한다. 각 시도의 구별로 전세-매매 간의 갭이 얼마인지, 갭 투자 실거래가와 시기, 순위 등이 자세하게 나온다. 갭 투자가 증가한다는 것은 그 지역에 투자자들이 많이 모이는 중이라는 것을 의미하고 투자자가 모인다는 것은 집값이 오른다는 이야기와 일맥상통한다. 여기서 갭은 전세가와 매매가의 차이로 예를 들어 2억 5천에 매수하여 2억 2~4천 정도에 세입자를 들이면 1~3천의 자본만 있으면 주택을 소유할 수 있는 방법이다. 그러나 향후 이 주택이 오를 수 있는 가치가 있는 경우에 투자를 해야 한다. 오히려 전세금이 역전됐을 때 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이 더 커질 수도 있기 때문이다.

 

아파트 공급물량

아파트 공급물량 또한 중요한 지표이다. 내가 투자하고자 하는 지역에 향후 3년간 아파트 공급물량이 적정 수준에 비해 많은지 적은 지를 체크해봐야 한다. 내가 2024년에 입주하는 아파트 분양권을 구입한다고 하자. 입주할 때쯤이면 주변이 개발되어 높은 값의 프리미엄 피를 받고 팔 수 있을 거라고 기대하지만 그 아파트 주변에 다른 아파트들도 비슷한 시기에 입주한다면 공급은 많을 수밖에 없고 피도 떨어지게 된다. 

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매수심리

부동산 가격은 앞서 살펴본 객관적 지표 외에도 매도자와 매수자의 심리를 반영하며 변동된다. 지금은 매도세가 매수세보다 훨씬 우위에 있으므로 가격이 떨어지고 있는 것이다. 가격이 떨어지고 있다는 것을 안 매수자들은 매수를 늦추고 싶어 한다. 가격이 더 떨어질 거라는 기대감 때문이다. 반면 가격이 떨어지고 있다고 생각한 매도자들은 마음이 조급해진다. 내가 내놓은 매물 외에 수많은 매물이 있다는 걸 안 순간부터 매도자는 우위에 설 수 없다. 이러한 이유로 매수심리 또한 부동산 가격에 반영되는 것이다.

 

이처럼 여러 가지 변수들이 집값의 상승과 하락을 예측하는 데 사용되고 있고 실제로 이에 따라 움직이고 있다. 무주택자가 집을 잘 사려면 이렇게 매도세가 강할 때 조금 기다렸다가 다시 매수세가 세질 때 구입하는 방법이 좋다. 매수세가 세지면 값은 조금 오르겠지만 더 떨어질 거라는 기대나 위험부담이 감소되기 때문이다.