천 만원으로 부동산 투자하는 법

백만 원으로 부동산에 투자할 수 있을까? 거래가액이 높은 부동산 시장에서 백만 원은 택도 없어 보일 것이다. 주식이나 가상화폐면 몰라도 백만 원으로 방 한 칸이나 살 수 있겠어하는 생각이 들지도 모른다. 그런데 부동산 투자에 성공한 사람들은 처음부터 큰 목돈이 있었을까. 물론 그런 사람들도 있었겠지만 그렇지 않은 사람들도 성공할 수 있었다. 그 이유는 무엇일까. 그들은 어떻게 투자했을까. 

소액 부동산 투자1: 경매

첫 번째 방법은 경매다. 경매라고 하면 왠지 두렵고 골치 아플 것 같다고 생각할 수도 있다. 경매에 대해 조금 아는 분이라면 '명도'에 대한 막연한 공포가 있을지도 모른다. 그러나 경매는 법원에서 주관한다. 법적으로 정당한 것이다. 명도 때문에 포기하기에 경매는 극단적으로는 10억짜리를 1억에 살 수도 있는 좋은 기회다. 

부동산 경매 시 대출은 80~90% 가능하다. 5억짜리라면 5천만 원만 가지고 있으면 되는 것이다. 물론 다주택자에 대한 세금으로부터 자유로울 수는 없다. 그래서 투자자들은 공시 가격 1억 원 미만인 지방의 물건을 노린다. 5천만 원짜리 빌라를 500만 원을 가지고 구입해서 월세나 전세를 주는 것이다. 세를 놓는 동안 부동산의 가격이 오를 것이므로 레버리지를 잘 활용하면 수익을 극대화할 수 있다. 1억짜리 집이 경매에서 왜 7~8천만 원, 5천만 원에 팔릴까. 정말 좋은 물건이라면 눈여겨봐 뒀다가 유찰이 어느 정도 되어서 시세와 비슷하거나 안전마진이 충분히 높다고 생각이 들 때 경매에 참여하면 좋다. 투자자들도 시세에 맞게 경매물건을 사고 싶어 하지 않는다. 시간 레버리지를 쓰면서 자신이 생각한 금액이 될 때까지 기다린다. 

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소액 부동산 투자2: 갭 투자

'갭 투자'라는 말을 많이 들어봤을 것이다. 갭 투자는 매매가와 전세가의 차를 이용해 집을 매수하는 것이다. 예를 들어 1억 5천만 원짜리 집의 전세가가 1억 7천만 원이라면 나는 돈이 없어도 주택을 매수할 수가 있다. 전에 살던 세입자가 계속해서 산다면 나는 매도자에게 오히려 2천만 원을 받을 수 있는 것이다. 그럼 세입자가 나갈 때는 어떻게 해야 할지 걱정될 수도 있지만 또 다른 세입자를 구하면 된다. 세를 놓는 동안 마찬가지로 부동산 가격은 상승한다. 이렇게 시세차익을 노릴 수 있다.

물론 양도세와 취득세 등 세금을 고려하여 손익 계산을 충분히 해야 한다. 갭이 작거나 전세가가 매매가보다 비싸다고 해서 무턱대고 매수하는 건 좋지 않다. 매매 가격 그래프를 분석하고 주변 입지와 평형 등을 잘 따져서 오를 집인지 아는 것이 가장 중요하다. 매물이 많은지, 전세매물이 많은지 파악하는 것도 중요하다. 전세 매물이 많으면 세입자 구하기가 힘들기 때문에 시세만큼의 전세가를 받을 수 없으니 대출 계획에 차질이 생기게 된다. 매매 매물이 많다면 공급이 많은 것이므로 집값이 하락할 위험이 있다. 따라서 여러 가지 요소를 잘 살펴보고 투자해야 한다. 

경매와 갭 투자 모두 소액으로 부동산을 매수할 수 있는 좋은 기회이지만 최근 대출 규제가 심해지고 세금이 높아진 만큼 제반 비용을 모두 따져도 이익이 나는 안전마진을 따져보고 매수해야 한다. 또, 입지나 주변 환경, 상권, 학군 등 여러 가지 요소를 고려해서 매수하는 것이 가장 중요하다.