부동산 경매에 관심을 가지게 되었다면 '권리분석'이라는 용어를 접하게 되셨을 겁니다. 권리분석이 선행되어야 '분명 좋은 물건인데 왜 유찰이 되었을까?', '시세에 비해 너무 싸다!'라는 생각이 들지 않을 것입니다. 경매 물건을 보는 눈이 생긴다는 이야기입니다. 낙찰 후에도 권리분석은 중요합니다. 낙찰 후에 물건에 대한 권리를 행사할 수 있는 임차인이 있다는 것을 알았거나 변제해줘야 하는 보증금이 있다는 걸 알았을 때, 경매를 받는 내가 사실은 후순위 권리자여서 선순위 권리자에게 밀린다는 것을 알았을 때는 적지 않은 경매금액 낙찰 보증금의 10%를 잃을 수도 있기 때문입니다.
부동산 경매 권리분석
등기부등본, 임차인, 최우선변제권
등기부등본은 부동산 경매 전 반드시 확인해야 합니다. 법원 경매 사이트에서는 등본을 제공하지 않기 때문에 대한민국 법원 인터넷 등기소(인터넷등기소 (iros.go.kr))에서 개인적으로 물건 주소를 입력하여 확인해보실 수 있습니다.
등기부등본을 열람하실 때 가장 중요하게 확인하실 것은 '말소기준 권리'입니다. 말소기준 권리 아래로의 모든 권리는 말소되지만 그 전의 권리들(말소기준 권리 위로 위치한 것)은 여전히 유효합니다. 예를 들어보겠습니다.
위 사례에서는 소유권이전 아래 위치한 배당요구 한 전세권이 말소기준 등기가 되어 아래 권리는 모두 소멸된 것을 볼 수 있습니다. 이 경우에는 경매자는 깨끗한 물건을 받을 수 있으며 소유권 이전만 이루어지면 됩니다.
다음 사례에서는 전세권 아래 근저당이 말소기준 등기가 되어 아래 권리가 모두 소멸되었으며 이 경우 전세권을 갖고 있는 김 씨는 경매낙찰자보다 선순위에서 권리를 행사할 수 있습니다. 임차인의 '확정일자'를 받은 '전입일'이 말소기준보다 앞서기 때문에 '대항력'을 가지는 것입니다. 즉, 낙찰자가 전세권에 대한 채권을 갚아줘야 함을 의미합니다.
말소기준 권리는 대표적으로 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 배당요구 한 전세권이 해당됩니다. 낙찰자가 책임져야 하는 권리는 대부분 '매각물건명세서'에 기재되어 있으니 확인해보셔야 합니다.
또한, 경매진행 시 우선변제권을 가진 임차인은 배당요구 종기 전에 배당요구를 하게 됩니다. 따라서 소액 임차인을 보호하기 위해 일정 금액 이하의 보증금에 대해 다른 권리보다 '최우선'하여 보장해주는 '최우선변제권'이 있는 물건인지도 확인하면 좋습니다.
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